Приостановление права определять арендную плату в иностранной валюте
Законом Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее – Закон) с 23 сентября 2022 г. до 1 января 2024 г. приостанавливается действие норм законодательства (часть 2 пункта 1 ст. 298 Гражданского кодекса и часть 2 ст. 11 Банковского кодекса), которые прямо допускали право определять стоимость арендной платы в договорах к иностранной валюте.
Исходя из анализа Закона, указанная норма относится как к движимому, так и недвижимому арендуемому имуществу. При этом отношения, вытекающие из договоров лизинга как вида договора аренды напрямую под указанное ограничение, на наш взгляд, не подпадают.
Теперь в срок до 23 сентября 2022 г. должны быть внесены изменения в действующие договоры аренды в части привидения их в соответствие с указанной нормой Закона.
Что делать с действующими и новыми договорами аренды?
По действующим договорам стороны должны согласовать размер арендной платы в белорусских рублях и заключить дополнительное соглашение. По вновь заключаемым договорам стороны должны определить арендную плату в белорусских рублях.
Отметим, что привязка арендуемого квадратного метра недвижимости к иностранной валюте в договорах в целом отвечала потребностям рынка недвижимости Беларуси, и уже не вызывала каких-то вопросов ни у арендаторов, ни тем более у арендодателей, поскольку это защищало прежде всего интересы последних.
Поэтому актуальным, с точки зрения арендодателя, становится вопрос защиты его интересов. В качестве возможных альтернатив определению арендной платы в договоре в белорусских рублях видятся следующие: 1) более широкое использование иных видов арендной платы (% от выручки); 2) привязка арендной платы к неким иным эквивалентам, отличным от иностранной валюты, например, к стоимости отдельных товаров (к примеру, нефть) или к условным единицам (специальным правам заимствования), которыми прямо оперирует Гражданский кодекс; 3) выработка и использование в договоре дополнительных оснований для изменения и/или прекращения договора.
Безусловно, эффективность использования тех или иных альтернатив должно быть подтверждена правоприменительной практикой или разъяснениями регулятора, которые пока в полной мере отсутствуют.
Указанные изменения также дают больше маневров для арендаторов в части согласования приемлемых условий по арендной плате, особенно это касается рынка недвижимости, который и так сейчас является «рынком арендаторов», что позволяет им в большей степени определять правила игры в арендных отношениях.
Если Вам необходима помощь по вопросам арендных отношений или иным вопросам в области Недвижимость и строительство, пожалуйста, обращайтесь.
Автор: Матвей Городник
